Le crédit immobilier, ou l'art de transformer un rêve en cauchemar financier - Partie 2

Les Carnets du débiteur : Chroniques d'une spoliation organisée

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Nous avons vu dans la première partie comment les rêves de Marie se brisent face aux exigences du crédit. Mais ce cas individuel révèle une vérité bien plus vaste.

Cette arithmétique bancaire révèle une mutation profonde de notre contrat social, bien au-delà des simples questions de crédit.

Quand les taux d'intérêt oscillent entre 8,5% et 11% - soit le triple des taux européens - ce différentiel ne traduit pas une simple « prime de risque pays ». Il matérialise une forme sophistiquée de ségrégation financière où l'accès au crédit devient un instrument de stratification sociale scientifiquement orchestré.

Le génie pervers du système réside dans sa capacité à transformer des mécanismes apparemment techniques - taux d'intérêt, ratios d'endettement, scoring bancaire - en outils de sélection sociale implacables. La « bancabilité » s'érige en nouveau critère de citoyenneté économique, substituant insidieusement la notion de droits fondamentaux par une logique de solvabilité. Un basculement conceptuel où l'accès au logement n'est plus un droit à garantir mais un privilège à mériter.

Cette mutation opère à travers une mécanique d'une redoutable efficacité.

En excluant d'office les 70% de la population active relevant du secteur informel, le système bancaire ne fait pas que restreindre l'accès au crédit - il redessine activement la géographie sociale urbaine.

Cette exclusion financière génère un effet domino dévastateur : impossibilité d'accéder à la propriété, concentration forcée dans des zones locatives précaires, transmission intergénérationnelle de la précarité résidentielle. Une véritable ingénierie de l'exclusion qui s'auto-perpétue.

Plus subtil encore est le mécanisme d'auto-légitimation du système.

Les taux prohibitifs se justifieraient par le « risque ». Mais cette notion même de risque mérite d'être déconstruite.

Dans une économie où l'informel représente 70% de l'activité réelle, le véritable risque systémique ne réside-t-il pas plutôt dans l'exclusion massive de cette économie du circuit bancaire formel ? Une exclusion qui pousse paradoxalement ces acteurs vers des systèmes de financement informels, souvent plus risqués mais aussi plus adaptés à leurs réalités économiques.

Cette exclusion financière systématique engendre un darwinisme économique d'un genre nouveau.

L'accès au crédit - et donc à la propriété - ne sélectionne plus simplement sur la capacité à rembourser, mais sur l'appartenance à une certaine catégorie socio-professionnelle. Le système crée ainsi une nouvelle forme d'accumulation du capital où l'impossibilité d'accéder à la propriété pour les uns devient mécaniquement une source d'enrichissement pour les autres.

Les loyers versés par les exclus du crédit - comme les 35.000 FCFA mensuels de Marie - ne sont pas de simples charges : ils représentent un transfert de richesse systématique et organisé des exclus du crédit vers les détenteurs de patrimoine.

Cette mécanique d'appauvrissement structurel s'auto-alimente avec une efficacité redoutable.

L'impossibilité d'investir dans l'immobilier prive les ménages modestes du principal levier d'accumulation patrimoniale disponible dans notre économie.

Pendant qu'ils s'épuisent à payer des loyers qui ne leur constituent aucun capital, leurs propriétaires utilisent ces mêmes loyers pour rembourser de nouveaux crédits, acquérir de nouveaux biens, élargir leur patrimoine.

Un système parfaitement huilé de concentration patrimoniale qui transforme chaque loyer versé en nouveau mécanisme d'exclusion.

La fixation des taux d'intérêt révèle peut-être la plus flagrante des contradictions de notre système bancaire.

Suivons le parcours de l'argent, de la BCEAO jusqu'au crédit immobilier de notre amie Marie, pour comprendre comment un taux directeur de 3,5% se transforme miraculeusement en 8,5% à 11% pour l'emprunteur final.

1. Premier acte de cette alchimie financière : le taux directeur de la BCEAO à 3,50%. Un chiffre qui sert de base théorique au coût de l'argent dans notre zone monétaire. La BCEAO, dans sa grande sagesse, a même prévu un filet de sécurité : le guichet de prêt marginal à 5,50%, une sorte d'assurance tous risques pour les banques en manque urgent de liquidités. Une précaution qui souligne d'ailleurs une première contradiction : même dans le pire des scénarios, une banque ne paiera jamais plus de 5,50% pour se financer auprès de la banque centrale.

   
   

2. À ce socle s'ajoute la prime de risque pays. En théorie, elle est calculée en comparant les taux des obligations souveraines de notre pays avec celles des pays « de référence ». Une approche qui pose déjà question : pourquoi un crédit immobilier à Cocody devrait-il être impacté par la perception qu'ont les marchés internationaux de notre dette souveraine ? D'autant que cette prime, censée refléter le risque macroéconomique, est appliquée de manière uniforme à tous les crédits, indépendamment de leur nature ou de leurs garanties.

   
   

3. Vient ensuite le risque de crédit. Les banques utilisent des modèles de scoring sophistiqués, calibrés sur leurs historiques de défaut. Une approche qui serait logique... si elle n'était pas appliquée après avoir déjà éliminé tous les profils « risqués ». Car pour un crédit immobilier, le processus de sélection est draconien : seuls les meilleurs dossiers passent. Et pourtant, même ces emprunteurs triés sur le volet se voient appliquer une prime de risque substantielle. Une double peine : être sélectionné pour son absence de risque, puis payer cher pour ce même risque.

   
   

4. Les coûts opérationnels constituent peut-être la composante la plus opaque. Ils sont théoriquement calculés en répartissant les frais de structure sur l'ensemble des crédits, pondérés par leur complexité de traitement. Dans la pratique ? Une boîte noire où s'accumulent tous les coûts, de la climatisation des agences aux salaires des dirigeants. Plus troublant encore : ces coûts semblent augmenter à mesure que la digitalisation devrait les réduire. Une prouesse qui défie les lois de la productivité moderne.

   
   

5. La marge commerciale vient couronner cet édifice tarifaire. Officiellement, elle reflète la rémunération du service bancaire et la rentabilité nécessaire pour assurer la pérennité de l'établissement. En réalité ? Un pourcentage appliqué non pas sur le coût du service rendu, mais sur le montant total du crédit. Une approche qui crée cette situation paradoxale où plus vous empruntez, plus la banque gagne - sans que cela ne corresponde à une quelconque augmentation de la charge de travail ou du risque. Un trois-pièces à 150 millions générera ainsi trois fois plus de marge qu'un deux-pièces à 50 millions, pour un dossier strictement identique.

   
   

Cet empilement méthodique de marges aboutit à une situation qui défie toute logique économique et sociale : les taux les plus élevés se concentrent précisément sur le secteur immobilier, celui-là même que l'État désigne comme prioritaire dans sa stratégie de développement. Une contradiction d'autant plus flagrante face au déficit abyssal de 600.000 à 800.000 logements que connaît le pays, dont 200.000 pour la seule ville d'Abidjan - un déficit qui s'aggrave de 10% chaque année.

Car comment prendre au sérieux une politique de logement quand son principal outil de financement est structuré pour exclure systématiquement 90% de la population ? Le système bancaire, loin d'être le bras armé du développement immobilier, devient paradoxalement son principal frein.

La contradiction atteint son paroxysme avec le « logement social ».

Les fameux taux « préférentiels » à 5,5% sont présentés comme une contribution généreuse au développement social du pays. Une générosité toute relative quand on réalise qu'elle maintient des marges substantielles par rapport au taux de refinancement. Même dans sa dimension prétendument sociale, le système bancaire refuse de sacrifier sa rentabilité sur l'autel de l'intérêt général. Une preuve supplémentaire, s'il en fallait, que la fonction sociale de nos banques s'arrête précisément là où commence leur profit.

Cette mécanique révèle une réalité dérangeante : nos banques n'agissent pas comme des intermédiaires financiers au service du développement économique, mais comme des péages sur le chemin de l'accession à la propriété. Un péage d'autant plus lucratif qu'il s'applique sur 20 à 25 ans, générant des intérêts qui dépassent souvent le montant initial du crédit.

Plus fascinant encore est l'impact de ce système sur la transformation même de notre tissu urbain. Dans un marché où les taux d'intérêt dépassent systématiquement les 8,5%, seuls les détenteurs de capital existant peuvent véritablement investir dans l'immobilier.

Prenons l'exemple de Monsieur K., ce cadre que nous avions rencontré dans une précédente chronique. Avec son salaire mensuel de 1,2 million de FCFA - soit 16 fois le SMIG ivoirien de 75.000 FCFA - il incarne théoriquement la « réussite sociale ». Un revenu qui le place parmi les 5% les plus aisés d'Abidjan, mais qui se heurte à l'implacable arithmétique bancaire.

Limité à un endettement d'un tiers de ses revenus, soit 400.000 FCFA mensuels, et confronté à des taux de 10,5% sur 25 ans, sa capacité d'emprunt plafonne à 37 millions. Une somme qui, dans l'Abidjan de 2024, ne permet même pas d'acquérir un trois-pièces décent à Cocody, où les prix dépassent allègrement les 75 millions.

Voilà donc un cadre supérieur, gagnant seize fois le SMIG, contraint de chercher un logement en périphérie, loin des quartiers où son niveau de revenu devrait logiquement lui permettre de s'installer.

Cette situation révèle une mutation profonde de notre géographie urbaine.

Ce n'est plus le niveau de revenu qui détermine où l'on peut vivre, mais la capacité à mobiliser un capital initial conséquent.

Les transactions dans les quartiers prisés se font de plus en plus en cash, créant un marché à deux vitesses où même les « très bien payés » se retrouvent systématiquement évincés par ceux qui peuvent aligner immédiatement des centaines de millions. Une nouvelle forme de ségrégation urbaine où le mérite professionnel et les revenus du travail s'inclinent devant la puissance du capital préexistant.

Le véritable génie de notre système bancaire réside peut-être dans sa capacité à transformer l'échec en modèle économique.

Car l'exclusion massive de la population du crédit immobilier n'est pas un dysfonctionnement - c'est devenu le cœur même de leur rentabilité.

Plus frappant encore est le silence assourdissant des autorités de régulation.

La BCEAO multiplie les circulaires sur les ratios prudentiels, peaufine ses coefficients de pondération, ajuste son taux directeur au dixième près... pendant que le système qu'elle est censée réguler s'éloigne chaque jour un peu plus de sa mission fondamentale : le financement de l'économie réelle.

Entre les mathématiques de la BCEAO et l'arithmétique quotidienne des Abidjanais se creuse un gouffre que même nos plus brillants économistes peinent à expliquer.

Peut-être parce que la vraie équation n'est pas dans leurs manuels.